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金科服务:城市综合服务的“中国样本”



  坚持5年,布局一条与众不同的路径。

  2020年11月17日,总部在重庆的金科股份旗下物业公司——金科智慧服务集团股份有限公司(以下简称“金科服务”),即将在香港联交所正式挂牌上市。

  截止至2019年12月31日,在香港上市的国内物业管理公司已达 20 家。自2014年彩生活从母公司花样年实现分拆,成功在港股上市,国内物业管理公司就开启了赴港上市之路。

  物业分拆上市一方面可为母公司造血,在融资环境普遍缩紧的当下,缓解房企资金压力;另一方面,进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破,物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”。地产开发受制于土地资源尤有尽头,服务却无止境。有数据显示,预计到2030年物业市场规模有望达到3万亿元。

  特别是今年,突如其来的疫情,给全世界来了一场大考。特殊时期下,中国式物业在防疫中发挥了积极作用。中国有封闭式小区这一全世界独一无二的居住形态,中国式物业包揽了许多社会功能。更为重要的是,有“轻资产”特性的物业公司,财务状况良好,经营性现金流较为稳定,资本市场愿意给予更高的估值。

  压力测试下,金科服务交出了一份合格答卷。截止2020年6月30日,在管总建筑面积约为1.29亿平方米,500多万业主(除武汉外)实现了零交叉感染。

  36氪注意到,金科服务第三方外拓项目已占在管面积的53.4%,外拓在管面积超过5000万平方米。同时,为母公司金科股份提供服务所产生的收入占比也在逐年下降,2019年仅为22.5%,已基本摆脱对地产母公司业务底盘的依赖。

  今年5月18日,金科智慧服务集团股份有限公司低调更名揭牌,如董事长夏绍飞5年前所愿,去掉了“物业”二字。事实上在更名之前,金科服务早已不是一家传统的物业公司:拥有超过20项自主知识产权专利,因为科技赋能,去年就增加效益4000万。

  这一切,都源于金科服务在智慧社区这条赛道上5年前就开始布局,并且选择了一条与众不同的路径。

  重庆,这个拥有“网红”标签的火辣城市,过去一直被视为互联网和高科技的贫瘠之地,在新的时期,重庆定位为“智造重镇、智慧名城”。在重庆智慧小区的标准制定上,金科服务贡献了超过60%的样本指标;在城市治理上,已做到全国物业TOP10的金科服务,能否为重庆乃至中国跑出一个新样本?

  底层不同:携科技巨头,做好“五通一平”

  金科服务的秘密武器是天启大数据引擎(以下简称“天启”)。这个有点《三体》风格的名字,是母公司金科股份董事局主席黄红云起的,它是全国第一个社区大数据中心。

  

 

  天启数据中心驾驶舱

  物业公司打智慧牌,有的集中在建筑领域,做智慧工地;有的重心在推物业APP;有的在力推O2O。金科服务的最大不同,就源于底层设计思路不同。

  拿手机作比,其他物业做的是苹果手机,系统是封闭的,类似于高楼大厦,一旦建起来,想换掉就只能推倒重来;

  金科服务做的是安卓系统,系统是开放的,可以接入各种软硬件,类似于基建中的“五通一平”,先做地基和管网铺设,上面想建什么拆什么,都不受限。

  2015年,金科服务到IBM、谷歌等全球顶级IT企业跑了一圈,要找一个提高管理效率的合作伙伴, 他们要的不是一款软件,也不是一个平台,而是要一个操作系统。彼时,金科服务的年利润只有四五百万,却要投资一千多万开发这样一个系统,有人说他们疯了。

  后来事实证明,这相当具有前瞻性。为了拥有自主知识产权,金科服务提出了独特的合作方式:国外工程师担任咨询师的角色,设计系统架构,金科服务的软件团队来写程序,后期升级、维护、定向研发也是金科服务自力更生。

  耗时一年多,2016年天启建成,金科服务完成了“五通一平”。

  2017年,金科服务改建了重庆第一个智慧小区,引得全国上百批次的媒体、同行来参观;

  2018年,管理开始辐射到产业项目,研发了图像引擎系统,在管理前端应用了视觉可视化;

  2019年,天启搭建了一个自有知识产权的IOT物联网平台,金科服务有了自己的“程序网管”。

  天启数据中心主厅,有一块巨大的弧形屏幕,金科服务叫它“中心驾驶舱”,关于物业的所有操作尽在“掌”控中。天启集软硬件数据、物联互联数据和用户基础数据于一体,实现了“人+云+端”的社区生态闭环,成为了“服务决策AI大脑”。

  这是一个开放的操作系统,避免了很多物业公司遭遇的困境——新增一个软件,结果发现和之前的系统无法打通,结果处处掣肘。金科服务提前5年就意识到这一点。

  拥有“自主权”的系统可以自由生长,这让金科服务拥有了顶配版的“基础设施”。

  生态不同:让科技有温情

  在天启,36氪现场感受了一下金科服务自主研发的IBMS软硬件系统(楼宇智控化系统),智慧小区一旦达到火警级别,系统会怎样反应?

  一是所有生命通道——门禁、车库道闸、监控等自动打开;

  二是业主手机瞬间接到AI电话:XX业主,您家所在的位置目前发生火警,如果您在附近,请立即离开。

  三是119收到报警。

  以上三个动作全部由AI同时完成,避免了人为传递中出现的任何差池和时延。管理跨度近200个城市的金科服务,目前大部分巡查都在云上完成。仅2019年省下的差旅成本,就以千万计。

  

 

  大部分巡查可以在云上完成

  大数据中心外,36氪在天启无人超市刷脸买了瓶水,一辆近一米高的巡逻机器人来来回回,头上有多个摄像头左右摆动。

  可是,机器管理,温情何在?科技是把双刃剑,远程超控、无人化管理少了迎面的笑脸,但也会有更精确的体贴。例如金科服务计划推出一个关爱系统,小区的独居老人,根据他的活动规律,算出他的行为模型,如果48小时没有出现,系统会自动给服务人员发信息,提醒立即上门查看,同时给他的亲人发信息。

  未来的智慧小区,金科服务计划从建设初期的设计到安装,再到运行,实行智慧系统全程的介入。交付后,将根据不同业主家庭生活需求,提供衣食住行的专属服务。

  物理意义的物业服务中心会缩小、消失,服务的内涵在不断增加。金科服务爱说一句话,“一万次线上互动,也比不上一次线下聚会”。

  2008年因重塑邻里关系而声名大噪的“金科邻里节”,在数字时代延续了它的温情,2019年,金科服务组织旅游出行超过了10万人次,悄然成了重庆第三大旅行社,邻里变成更密切的“旅友”。

  无论用什么方式,业主满意度是刚性指标。连得越多,迭代升级就越耗时,“智慧服务给业主节约了时间,而我们,不缺资金,不缺业务,只缺时间!”

  天启就像一个围绕业主需求生长的“智慧生物”,没有天花板。未来会有怎样的生活场景?“应该越来越像科幻电影吧。”

  基因不同:智慧服务的四重递进

  金科服务横跨房地产和物业,从前端的设计,到后端的运营,形成了一个闭环。这背后需要科技,也需要地产和物业两个领域的高度黏合。这正是金科服务的基因优势。

  从一个有趣的角度看,此时的“金科”二字,“金”字通过房产开发实现,而“科”字,通过智慧服务落了地。

  互联网、人工智能、大数据将模糊国际边界,同时又会成为国家间角力的新装备,无论是互联网“预言帝”凯文·凯利,还是得了诺奖的美国前副总统戈尔,都这样预判。大数据中心、人工智能等“新基建”,正日益成为国家竞争的胜负手。

  金科服务梦想做一个伟大的公司。伟大指什么?

  一是有不可复制的持续竞争力,企业高度标准化、数字化;二是参与国家的基础治理,在全球有拥有更多话语权。

  这个梦想的递进是,智慧服务第一层是住宅小区管理,第二层服务企业与园区,第三层是参与城市服务,最后是助力国家治理。

  

 

  与海康威视合作视频感知联合实验室

  金科服务与顶尖“大牛”合作,也拥有了越来越多的实验田:第一个中国电信5G示范基地;第一个集云平台、云监控、AI于一体的客户云服务中心;与海康威视合作的视频感知联合实验室;与德国粒界合作的图像引擎联合实验室;与狗尾草科技合作的虚拟生命感知联合实验室。

  目前,金科服务的天启系统,也已运用到产业园区、中高端楼宇等多种城市场景。如今已有长沙明德中学、长沙外国语学院、无锡锡中二小等20余所学校选择了金科服务,由其提供一站式服务,为10万余名师生提供舒适健康的教学环境。此外,京东(西安)亚洲一号分拣中心、顺丰物流园、普洛斯物流园国内三大物流园全部普及;乌鲁木齐机场、长沙南方航空大厦和南方航空长沙黄花国际机场服务区,同样是由金科服务提供物业服务。

  与此同时,金科服务不断探索城市空间服务领域。从2018年6月,为盐城国家技术产业开发区提供全方位、全生命周期的物业服务开始,金科服务已陆续进入湖北利川、四川雅安名山区、安徽宣城、西藏昌都经济开发区、四川内江经开区、湖南浏阳经开区等地。

  只有服务的层面越来越大,最终才会实现跨越式发展。2017年至2019年三年时间内,金科服务的非住宅物业在管面积快速增长,复合增长率高达98.6%。但是对于金科服务想要抵达的那个“伟大”,他们才刚刚起步。




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